אלו בטחונות נחשבים "טובים"? חלק ב (בשיתוף עו"ד זאב לב)

אלו בטחונות נחשבים "טובים"? חלק ב (בשיתוף עו"ד זאב לב)

החלק הראשון של המאמר היווה רקע חשוב לנושא הביטחונות, וכאן נצלול פנימה לסוגי הביטחונות המרכזיים הקיימים ולהשוואה ביניהם.

בחלק זה של המאמר נתמקד במסלול שבו נהוג בדרך כלל להזכיר את מושג ה'בטחונות' – הלוואה לאדם או לחברה תמורת תשואה זו או אחרת.

ראשית נציין בקצרה שקיימים למעשה שני אפיקים מרכזיים בהקשר שלנו: לפעמים מדובר בהלוואה רגילה, שבמסגרתה הגוף שלווה מאיתנו את הכסף מתחייב להחזיר את מלוא קרן ההלוואה בתוספת תשואה שסוכמה מראש, ולפעמים מדובר בהסכם עם אלמנט של שותפות, ובו הסכום שנקבל בסוף הדרך תלוי גם בביצועי פרויקט זה או אחר.

למרות שהבחנה זו היא חשובה כשלעצמה, לא נרחיב בה כאן כי לעניין מהות מושג הביטחונות היא פחות חשובה, ולצורך העניין נכנה את שני הסוגים בכותרת הכללית 'הלוואה'.

במסלול ההלוואה על שני אפיקיו, הרי שגם אם לא נקבל 'ביטחונות' מיוחדים, יש לנו ביטחונות בסיסיים – המבוססים על מחויבות משפטית של הלווה להחזיר את הכסף המגיע לנו בהתאם להסכם. במקרה שהלווה יסרב לעשות זאת, אנו יכולים להתחיל בהליך משפטי, ואם הכל ילך כשורה – ההוצאה לפועל תחייב את הלווה לפרוע את החוב.

היכולת שלנו לפתוח בהליך משפטי אינה מקנה לנו כמובן 'תעודת ביטוח' מוחלטת, ובפרט ההסכם עם הלווה לא יועיל לנו במקרה שבו לא יהיו ללווה כסף או נכסים לפירעון חובו (איך אמר אחד מראשי הממשלה לשעבר לשותפיו הקואליציוניים שהציגו לפניו את התחייבויותיו? 'נכון שהבטחתי, אבל לא הבטחתי לקיים…')

בנקודה זו, נכנס בדרך כלל מושג 'בטחונות', שנועדו להוות 'שכבת הגנה' נוספת מעבר להסכם הבסיסי.

אז מהם סוגי הביטחונות המרכזיים הניתנים בהלוואות?

ניתן לחלק את הביטחונות המרכזיים לשלש סוגים מרכזיים – ערבות, שעבוד והערת אזהרה.

א. ערבות אישית או עסקית

הכוונה היא שאדם מסוים או חברה מסוימת ערבים לכך שנקבל את הכסף המגיע לנו לפי ההסכם עם הלווה. לעיתים מדובר בערבות אישית של האדם העומד "מאחורי" החברה לה הלווינו את הכסף, ובמקרה הזה הבטוחה היא למעשה היכולת להיפרע מנכסיו של האדם עצמו, ולא רק מהחברה שעלולה להיות חסרת ערך, ולפעמים מדובר בערבות של אדם או חברה נוספים, ובמקרה כזה אנו מקבלים 'שכבת הגנה' נוספת, בצורת גישה למשאבים נוספים במקרה של צורך בפירעון, מעבר לאלו של הגוף לו הלווינו את הכסף ישירות.

האם ערבות אישית/עסקית נחשבת שעבוד 'טוב'? התשובה לכך תלויה באיתנות הפיננסית של הגוף הערב. ככל שמדובר באדם או בחברה איתנים יותר מבחינה פיננסית, כך כספנו מובטח ברמה גבוהה יותר; אולם אם הערב יקלע לקשיים, כספנו יקלע לקשיים יחד אתו

 

ב. שעבוד של נכס קיים

כאן מדובר על נכס קיים כלשהו, כמו קרקע או דירה, המשועבד לטובתנו. במידה והגוף הלווה (או השותף) לא יעמוד בסיכום, נוכל לפעול למכירת הנכס גם ללא הסכמת בעליו, ולגבות את המגיע לנו. בנוסף, במקרה שיש ללווה נושים נוספים, תהיה לנו קדימות בגביית החוב על פני נושים שהנכס אינו משועבד להם.

במאמר מוסגר נציין ששעבוד מסוג זה הוא ה'בטחונות' שמקבל בנק, כשהוא נותן הלוואת משכנתא עבור דירה.

עד כמה שעבוד של נכס קיים מגן על כספנו?

איכות השעבוד תלויה למעשה בשווי הנכס. אם לדוגמה עשרה אנשים הלוו כל אחד מיליון ₪, ולטובת כולם יחד שועבד נכס קיים בשווי חמישה מיליון ש"ח, הרי שאם הלווה לא יעמוד בתשלום ונרצה לממש את השעבוד – אז גם אם נמכור את הנכס לא יהיה בכך לפרוע את מלוא החוב.

כמובן, גם כאשר שווי הנכס אינו נמוך מגובה ההלוואה, הדבר לא מגן עלינו מפני תרחיש של ירידת ערך הנכס, קיומם של נושים נוספים או עלויות המימוש. במילים אחרות, ככל שהנכס הממושכן שווה יותר מאשר ההלוואה, כך הסיכון שניפגע מירידת ערך הינו נמוך יותר.

 

ג. שעבוד של פרויקט נדלנ"י

דבר זה מצוי כשמדובר בחברה שבונה פרויקט גדול, והפרויקט כולו משועבד למלווים.

עד כמה שעבוד זה נחשב חזק? שעבוד של פרויקט דומה במהותו לשעבוד של נכס קיים אך נחשב פחות בטוח ממנו, וזאת בשל העובדה שבפרויקט נדלנ"י קיים חוסר ודאות מסוים שאינו קיים בנכס קיים, ועיכובים וקשיים שונים במהלך הפרויקט עשויים להביא לכך שכלל לא יהיה ניתן לפרוע ממנו את החוב. כמובן שהכל תלוי במצב הפרויקט בזמן ההשקעה – האם מדובר בפרויקט שנמצא כבר בשלב היתר הבנייה או בפרויקט בתחילת הדרך, מהו התחשיב העסקי של הפרויקט, וכיוצא באלו. כל מקרה צריך להיבחן לגופו תוך הבנת הסטטוס הכלכלי של הפרויקט, ורמת חוסר הוודאות שבו.

שעבוד מדרגה שניה (בנכס או בפרויקט): מושג שחשוב להכיר בהקשר לשעבוד הוא 'שעבוד מדרגה שניה'. במקרה זה, הנכס או  הפרויקט משועבדים אלינו בדומה למה שנכתב למעלה, אולם הפעם אנו נמצאים במקום שני בתור. יש גוף כלשהו (בדרך כלל בנק) שהנכס או הפרויקט משועבדים לו, ורק אם יהיה מספיק מקום לכולם יגיע גם תורנו.

כמובן שמידת הביטחון יורדת כתוצאה מכך שאנו לא נמצאים במקום הראשון בתור, אך מידת הביטחון תלויה מאוד גם בשווי הנכס או הפרויקט ביחס לגובה ההלוואות שלטובתן הוא משועבד, ולפעמים שעבוד מדרגה שניה יהיה חזק יותר מאשר שעבוד מדרגה ראשונה. לדוגמה, נניח ששווי הדירה המשועבדת עבורנו הוא 3 מיליון ₪, והיא משועבדת לבנק בשעבוד מדרגה ראשונה עבור הלוואה של מיליון ₪, ולאחר מכן היא משועבדת עבורנו בשעבוד מדרגה שניה, עבור הלוואה של חצי מיליון ₪. למרות שהשעבוד שלנו הוא בדרגה שניה בלבד, קרוב לוודאי שנוכל לגבות את כספנו מהנכס – כי ערך הדירה מספיק גדול עבור שתי ההלוואות. לעומת זאת, במקרה שאותה הדירה אינה משועבדת כלל לבנק אלא רק לנו, אך ההלוואה שנתנו לבעל הנכס היא בגובה 4 מיליון – אז למרות שהשעבוד שלנו הוא מדרגה ראשונה, שווי הנכס לא מכסה את כל שווי ההלוואה.

עוד יש לשים לב שבשיעבוד מדרגה שניה עומד אמנם נכס לטובת הפירעון, אולם היכולת שלנו להיפרע מהנכס נמוכה יותר, מכיוון שבדרך כלל לא ניתן לפעול ישירות למכירת הנכס, ללא שיתוף פעולה מצד בעל המשכנתא הראשונה.

 

ד. הערת אזהרה בטאבו

בדרך כלל מדובר על 'הערת אזהרה לפי סעיף 126', ולכך נתייחס כאן. זהו ביטחון מסוג אחר מהביטחונות הקודמים: בערבות או בשעבוד, מדובר על אדם, חברה בע"מ, נכס או פרויקט, שניתן לגבות מהם את החוב. לעומת זאת, במסלול של הערת אזהרה אנו לא מקבלים מקור נוסף ממנו ניתן לגבות את החוב המגיע לנו, אלא ברישום משפטי שמונע מבעל הנכס למכור אותו לפני פירעון החוב.

כיצד הערת האזהרה מועילה לנו? נניח שאנו מלווים כסף לאדם משופע בנכסים. כאמור גם אם לא נרשום בטחונות כלשהם, הרי ההסכם המשפטי בינינו מחייב את הלווה לפרוע את החוב, ואם לא יעשה זאת – נוכל לפנות להוצאה לפועל; אולם, הלווה יוכל למכור את כל נכסיו ולהבריח את הכסף שיקבל למקום לא נגיש או אף להפסיד אותו, וזאת עוד לפני שיגיע מועד פרעון ההלוואה. הערת האזהרה על נכס שבבעלות הלווה נועדה למנוע ממנו לעשות זאת (חשוב לציין, שגם במקרה שבו הנכס משועבד לנו – אין אפשרות ללווה להבריח את הנכס מאיתנו).

עוד שלש נקודות חשובות לגבי הערת אזהרה:

• הערת אזהרה יכולה להיות על נכס קיים, או על פרויקט נדלנ"י שטרם נבנה. כאשר מדובר בפרויקט, הרי שסימני השאלה שנכתבו לגבי שעבוד בפרויקט – תקפים כמובן גם כשמדובר בהערת אזהרה, ואם הפרויקט לא יצליח, גם הערת האזהרה תהיה חסרת משמעות.
• פעמים רבות 'הערת אזהרה' נרשמת לטובתנו לאחר שהנכס כבר משועבד לבנק (או לגורם אחר), ואם הבנק ידרוש למכור את הנכס לצורך מימוש השעבוד, לא נוכל לעכב זאת.
• הערת אזהרה אינה שקולה למשכון/משכנתא על הנכס גם מבחינה נוספת – היא אינה מציבה אותנו במקום גבוה יותר בסדר הנשיה, גם כלפי נושים נוספים שכלל לא רשמו את זכויותיהם. במקרה כזה, רק אחרי שהבנק יגבה את המגיע לו נוכל לקבל את מה שמגיע לנו מתוך מה שיישאר יחד עם כל שאר הנושים, בהנחה שנצלח את ההליכים המשפטיים הנדרשים לצורך מימוש הנכס. על כן, מידת הביטחון שמעניקה הערת האזהרה תלויה מאוד בשווי הנכס, כפי שנכתב בסעיף 'שעבוד מדרגה שניה'.

 

הערה חשובה לסיום: כשמדובר על שעבוד או הערת אזהרה בנכס, חשוב מאוד לשים לב לאותיות הקטנות – האם השעבוד מותנה במשהו, כאשר "החשוד המרכזי" להתנייה כזו הוא הסכמת הבנק. בכל מקרה של שעבוד או הערה מותנים, עצם קיומם של הביטחונות עומד על כרעי תרנגולת.

 

לסיכום

המושג 'בטחונות' כשלעצמו אינו אומר הרבה. גם בלעדיהן יש לנו הגנה משפטית מסוימת (מעצם קיומו של חוזה), וגם אחריהם ההגנה אינה מלאה. עלינו תמיד להבין בכל מקרה לגופו את טיב המקום בו כספנו נמצא, מהם התרחישים שבהם יכולה להתעורר בעיה ועד כמה אנו מוגנים מהם. בשום מצב אין הגנה מלאה – יש רק דרכים שונות למזער את הסיכוי להפסיד, והדבר נכון בין אם נשאיר הכסף בבנק ובין אם נעשה בו כל דבר אחר.

דוגמאות לביטחונות שנחשבים טובים:

• שעבוד של נכס נדלנ"י קיים, ששוויו גבוה מאשר שווי כל ההלוואות להן הנכס משועבד.
• הלוואה בערבות עיסקית של חברה עם איתנות פיננסית חזקה.

דוגמאות לבטחונות שנחשבים חלשים:

• שעבוד של פרויקט נדלנ"י גדול, שנמצא בשלב שבו קיימת חוסר ודאות לגבי הצלחתו.
• בטחונות מכל סוג, שמותנים בהסכמת הבנק.